Verso una nuova rendita catastale nei campeggi: considerazioni e proposte operative per il settore open air

1. Introduzione

Nel 2024, con l’adozione del Decreto-Legge n. 113/2024, convertito con modifiche dalla Legge n. 129/2024, è stato introdotto l’obbligo per le strutture turistico-ricettive all’aria aperta di procedere, entro il 16 giugno 2025, all’aggiornamento delle rendite catastali delle aree occupate da unità abitative mobili, quali case mobili, caravan e similari.

A seguito di questa norma, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Risoluzione n. 67 del 20 settembre 2024, che fornisce i primi chiarimenti interpretativi sull’applicazione della disciplina, distinguendo tra “aree attrezzate” (da assoggettare a maggiorazione catastale fino all’85%) e “aree non attrezzate”.

In risposta alle numerose richieste di chiarimento e alle incertezze operative emerse, FAITA – FederCamping ha elaborato e diffuso la Circolare Tecnica n. 62/2025, accompagnata da tre allegati (A, B e C), che offrono un quadro applicativo dettagliato e strumenti di supporto tecnico-operativo per gli operatori del settore.

Nonostante il quadro normativo e tecnico introdotto, permangono criticità interpretative significative. La legge quadro prevedeva un incremento del valore catastale dell’ +85% per le piazzole occupate da case mobili e del +55% per le altre piazzole attrezzate, in relazione allo stato di fatto esistente.

Tuttavia, la Risoluzione n. 67/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha ampliato in modo discutibile il concetto di “area attrezzata”, includendo anche le piazzole dotate di almeno due dei tre servizi base (energia elettrica, acqua e scarico), anche se condivisi tra più utenze. In questo modo, il provvedimento finisce per attribuire un aumento di rendita anche a piazzole dove oggi non sono presenti case mobili, ma che potrebbero potenzialmente ospitarle in futuro, trasformando così una norma fondata su criteri oggettivi in una penalizzazione preventiva.

Questa lettura crea un effetto distorsivo, perché assimila piazzole con case mobili ad alta redditività a:

piazzole utilizzate da clienti stagionali con roulotte, spesso a canone ridotto;

e, in misura marginale, piazzole cedute a tour operator che vi installano proprie unità mobili, con una redditività per il campeggio analoga a quella di clienti privati stagionali.

Inoltre, è importante sottolineare che ogni Regione italiana disciplina autonomamente il settore del turismo e dei campeggi, stabilendo limiti precisi alla quantità di case mobili installabili in rapporto al numero complessivo di piazzole. In molte normative regionali, ad esempio, le case mobili non possono superare il 25% o il 35% delle piazzole disponibili, vincolando fortemente la possibilità di sviluppo intensivo delle aree.

Questo significa che non tutte le piazzole, anche se tecnicamente attrezzate, sono legalmente destinabili a ospitare case mobili: l’attribuzione automatica di una maggior rendita in base alla sola dotazione infrastrutturale non tiene conto del reale limite normativo all’uso abitativo permanente.

Il risultato è che l’interpretazione dell’Agenzia trasla l’aumento di valore da ciò che esiste e produce reddito, a ciò che potrebbe esistere ma che spesso non è neanche autorizzabile, snaturando il principio originario della norma e ponendo un carico fiscale sproporzionato, preventivo e in molti casi inapplicabile.

2. Ambiguità interpretative della normativa

Uno dei principali problemi sollevati dalla Risoluzione n. 67/2024 riguarda la distinzione tra:
Punto A: Aree attrezzate – Ma attrezzate in che senso? La definizione appare generica e suscettibile di applicazioni estensive. Anche semplici allacci condivisi (es. una colonnina per più piazzole) possono far ricadere un’area tra quelle soggette a maggiorazione dell’85%.
Punto B: Aree non attrezzate – Ma quali piazzole oggi sono completamente prive di infrastrutture? La stragrande maggioranza dispone almeno di elettricità o fontanelle d’acqua, rendendo difficile considerarle realmente “non attrezzate”.
Questa impostazione genera un rischio elevato di riclassificazione forzata, con il conseguente aumento del valore catastale anche in assenza di reali modifiche strutturali o aumenti di redditività.
Serve quindi una riflessione più profonda sul significato funzionale ed economico di “attrezzatura”, evitando generalizzazioni che penalizzano l’intero comparto.

3. Analisi tecnica FAITA: guida operativa alla riforma

La Circolare FAITA 62/2025, diffusa con largo anticipo rispetto alla scadenza di giugno 2025, contiene tre allegati fondamentali (A, B e C) che offrono un primo quadro tecnico operativo per l’applicazione concreta della nuova disciplina. Ecco un riassunto di ciascuno:

Allegato A – Linee guida generali

Descrive il contesto normativo aggiornato e l’obbligo di accatastamento per le unità abitative mobili stabili (case mobili, maxicaravan, ecc.).

Fa distinzione tra “aree attrezzate” e “non attrezzate”, con riferimento alla possibilità o meno di utilizzo stagionale/permanente e presenza di allacciamenti.

Sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica caso per caso in base alla configurazione reale della struttura.

Invita i gestori a rivolgersi a tecnici abilitati per predisporre stime coerenti da depositare agli uffici competenti entro i termini.

Allegato B – Approfondimento tecnico-operativo

Offre un’analisi tecnica dettagliata utile ai professionisti incaricati della redazione delle stime.

Include tabelle, voci di costo e criteri estimativi da applicare alle diverse tipologie di superfici (servizi, piazzali, aree verdi, ecc.), evidenziando come distinguere tra valori a corpo e valori unitari.

Particolare attenzione è riservata alla qualità delle opere, alla vetustà degli impianti e all’effettiva destinazione d’uso, fattori che incidono sulla definizione del valore catastale.

Questo allegato, pur non essendo vincolante, rappresenta una base tecnica di confronto tra i tecnici e le strutture, per costruire una valutazione coerente, sostenibile e condivisibile anche in fase di verifica da parte dell’Agenzia del Territorio.

Allegato C – Prontuario per la stima catastale di immobili a destinazione speciale (es. D/E)

Questo allegato è destinato principalmente ai tecnici dell’Agenzia delle Entrate e funge da prontuario per le stime di immobili a destinazione speciale o particolare, come i campeggi (categoria D/8).

Contiene esempi numerici, formule estimative e valori di riferimento da applicare in sede di verifica o accertamento catastale.

La sua funzione è standardizzare i criteri di valutazione tecnica all’interno degli uffici, e può essere utile anche ai consulenti esterni per comprendere il punto di vista dell’Amministrazione in fase di contraddittorio.

Nota importante

La FAITA, pur restando un’associazione di categoria, ha svolto un ruolo propositivo e tecnico, offrendo materiale che – sebbene non vincolante per gli uffici catastali – costituisce un riferimento chiave per la definizione delle nuove rendite in modo coerente, giustificato e difendibile in eventuale sede di contraddittorio.

4. Il principio della stagionalità

Nel contesto delle strutture turistico-ricettive open air, la stagionalità dell’attività economica rappresenta un elemento strutturale che incide direttamente sulla redditività reale delle aree e, di conseguenza, sulla loro valutazione catastale.

La maggior parte dei campeggi italiani, infatti, opera per soli 3-5 mesi all’anno, con chiusura totale per il resto del periodo. Tale limitazione è spesso imposta:

dalle condizioni climatiche locali;
dai regolamenti regionali sul turismo, che distinguono chiaramente tra strutture stagionali e annuali;
dalla domanda turistica, concentrata esclusivamente nei mesi estivi.

Nonostante ciò, la Risoluzione n. 67/2024 dell’Agenzia delle Entrate e gli atti interpretativi successivi non prevedono esplicitamente la stagionalità tra i parametri di calcolo della rendita catastale.

Questa omissione determina una valutazione uniforme e potenzialmente distorsiva, che assimila strutture operative per pochi mesi l’anno a quelle con attività continuativa, ignorando il fattore temporale come variabile economica essenziale.

In ambito estimativo, invece, la stagionalità è un criterio consolidato:

Viene considerata in numerose perizie tecniche di stima (comprese quelle dei CTU nei contenziosi immobiliari).

In mancanza di un espresso riconoscimento normativo, sarà dunque importante che:

gli operatori richiamino questo principio nelle relazioni tecniche di stima;
le associazioni di categoria spingano per una codificazione esplicita di tale correttivo nei futuri chiarimenti applicativi.

La stagionalità, se debitamente documentata, rappresenta un elemento oggettivo e difendibile in sede di contraddittorio con l’Agenzia del Territorio, a tutela dell’equità fiscale e del principio di proporzionalità tra redditività e tassazione.

5. Il deprezzamento: strumento tecnico per una valutazione equa

Dopo aver trattato nel punto precedente la stagionalità come elemento distintivo dell’uso dei campeggi, è importante affrontare il secondo grande fattore correttivo: il deprezzamento.

Cos’è il deprezzamento tecnico?

Il deprezzamento (o “vetustà”) è un criterio tecnico che permette di ridurre il valore stimato di un bene – immobile o impianto – in funzione della sua età, stato manutentivo, obsolescenza tecnica e funzionale.

È un principio consolidato nella prassi estimativa:

usato nelle perizie di tribunale (CTU),
ammesso in ambito catastale per le categorie speciali (es. D/1, D/7, D/8),
applicato nei settori alberghiero, industriale, artigianale e agricolo.

Perché è rilevante per i campeggi?

Molte strutture ricettive open air hanno oltre 30 o 60 anni di vita, e presentano:

impianti non più a norma, ma ancora funzionanti (fogne, reti idriche, cavidotti),
strutture fisse costruite in epoche passate (blocchi bagni, magazzini, pavimentazioni),
aree soggette a vincoli paesaggistici, ambientali, archeologici o idrogeologici, che limitano gli interventi di ammodernamento.

In questo contesto, non è corretto valutare a nuovo un cespite solo perché è ancora in uso: la sua capacità di generare reddito o garantire un servizio è spesso inferiore rispetto a un impianto moderno.

Deprezzamento anche per strutture rimodernate?

Sì, in alcuni casi può essere giustificato anche per strutture rinnovate:

Se l’intervento non ha interessato le parti strutturali o impiantistiche profonde.
Se il rinnovamento ha riguardato solo elementi estetici (rivestimenti, arredi).
Se, nonostante il rinnovo, permangono vincoli ambientali o di uso che riducono la piena valorizzazione del cespite.

Ad esempio: un blocco bagni ristrutturato esternamente, ma con reti fognarie del 1980 ancora interrate e in uso, non ha lo stesso valore di un blocco nuovo su area libera.

Collegamento con la stagionalità

Stagionalità e deprezzamento sono due facce della stessa medaglia: entrambi incidono sull’effettiva capacità reddituale e sull’uso continuativo dell’immobile. Un campeggio operativo solo per 4-5 mesi l’anno e con infrastrutture datate non può essere tassato come una struttura alberghiera attiva 12 mesi su 12 con impianti di ultima generazione.

Conclusione e proposta

Nel nuovo contesto normativo, il deprezzamento non deve essere visto come uno sconto arbitrario, ma come uno strumento per rappresentare correttamente la realtà tecnica ed economica delle nostre strutture.

È fondamentale:

effettuare rilievi aggiornati con documentazione tecnica (foto, planimetrie, età impianti),
motivare ogni coefficiente di abbattimento in modo tecnico e giustificato,
proporre studi uniformi e condivisi a livello nazionale, magari proprio con il supporto FAITA.

6. Opportunità di riallineamento catastale

L’obbligo di aggiornamento entro il 2025 rappresenta un’occasione concreta per:

Correggere vecchi errori, come la mancata inclusione delle case mobili o la sovrastima di superfici accessorie;
Valorizzare correttamente le aree, distinguendo tra zone effettivamente produttive e di servizio;
Presentare una stima tecnica coerente, basata sull’effettiva capacità reddituale, utile anche in caso di futuri accertamenti.

Una stima aggiornata e fondata consente di tutelare l’impresa e dare finalmente riconoscimento al valore reale generato.

7. Chiarimenti e fonti ufficiali

Nell’ambito della riforma catastale per le strutture open air, diverse fonti ufficiali hanno contribuito a delineare (sebbene con criticità) l’applicazione concreta delle nuove disposizioni. Riportiamo di seguito i principali riferimenti normativi e tecnici, in ordine cronologico:

Risoluzione n. 67/E del 20 settembre 2024 – Agenzia delle Entrate
È il primo documento interpretativo dell’art. 7-quinquies del D.L. 113/2024, che introduce l’obbligo di aggiornamento delle rendite per le aree occupate da unità abitative mobili. Definisce come “attrezzate” anche le piazzole dotate di almeno due dei tre servizi (acqua, luce, scarico), anche se in condivisione, e attribuisce a queste un aumento dell’85% della rendita catastale. La formulazione ha generato dubbi interpretativi in quanto attribuisce incrementi anche a situazioni prive di installazioni effettive.
Prontuario dei Valori Unitari – Direzione Regionale Friuli Venezia Giulia (Ed. 2024, vers. 1.1 – Febbraio 2025)
Documento tecnico regionale adottato dal FVG e citato da FAITA nella propria circolare. Fornisce parametri e schede tecniche per la stima delle aree turistico-ricettive all’aperto, suddividendo le voci per piazzole, verde, servizi e impianti. È una base tecnica utile per uniformare i valori stimati, con potenziale applicabilità nazionale.
Circolare Tecnica FAITA n. 62/2025 (con Allegati A, B, C)
Documento tecnico di supporto alle strutture del settore.
- L’Allegato A sintetizza la normativa e propone linee guida per distinguere tra aree attrezzate e non.
- L’Allegato B propone un modello di stima con riferimento a impianti, vetustà e tipologie di superficie.
- L’Allegato C è un prontuario tecnico per la stima catastale D8 e simili, con schemi e planimetrie esemplificative.
Risposta dell’Agenzia del Territorio – Direzione Provinciale di Salerno, prot. n. 7980/2025 del 29/05/2025
Sollecitata per chiarimenti specifici, l’Agenzia conferma l’aderenza alla Risoluzione n. 67/2024 e l’estensione del concetto di area attrezzata come previsto. Tuttavia, non fornisce indicazioni in merito all’utilizzo del criterio del deprezzamento o al principio di stagionalità, lasciando spazi interpretativi che richiederanno ulteriori approfondimenti tecnici o giurisprudenziali.

8. Conclusioni e raccomandazioni

La riforma catastale in corso rappresenta, senza dubbio, una sfida complessa per il settore turistico open air, ma può e deve essere affrontata con spirito costruttivo, coerenza tecnica e tutela dell’equilibrio economico delle imprese.

Alla luce delle incertezze interpretative, delle difformità territoriali e delle recenti prese di posizione da parte di FAITA e delle Agenzie locali, si propongono le seguenti azioni operative:

Verificare e aggiornare la propria posizione catastale, con il supporto di tecnici qualificati, entro i termini fissati dalla normativa (16 giugno 2025).
Applicare i criteri di stima proposti da FAITA, adattandoli alla configurazione reale della propria struttura, includendo i principi di stagionalità e deprezzamento quando giustificati.
Evitare automatismi e sovrastime: laddove l’Agenzia delle Entrate presuma rendite elevate per aree semplicemente “attrezzate”, ma prive di case mobili, è fondamentale predisporre perizie tecniche motivazionali, fondate sui reali limiti normativi (es. vincoli regionali) e produttivi.
Utilizzare questa occasione per correggere le anomalie storiche, come l’assenza di accatastamento delle case mobili già stabilmente installate, per evitare futuri contenziosi o sanzioni.
Agire in coordinamento con altri operatori, attraverso FAITA o altre associazioni, per condividere buone pratiche, richiedere chiarimenti univoci e sostenere interpretazioni equilibrate della normativa.

Considerazioni personali

Era meglio lasciare tutto com’era?
Con sincerità, confesso che – come molti colleghi – mi sono più volte chiesto se non fosse stato meglio mantenere il sistema preesistente. Per anni abbiamo cercato di tenere le case mobili fuori dal catasto, classificando unicamente il terreno come superficie nuda. Questa strategia difensiva, però, ha prodotto effetti collaterali: oggi ci troviamo con superfici catastalmente sovrastimate rispetto all’occupazione reale (basti pensare a una piazzola di 100 mq per una casa mobile di soli 30 mq), e con un’esposizione fiscale più elevata.
La riforma, se affrontata con approccio tecnico e strategico, può rappresentare l’occasione per correggere tali distorsioni. Ma serve metodo, consapevolezza e – soprattutto – un fronte compatto tra operatori del settore.

Il principio della stagionalità: una necessità di equità fiscale
Le strutture open air operano mediamente da 4 a 6 mesi l’anno. Questa limitazione – determinata da regolamenti comunali, PUC o semplicemente dal clima – incide direttamente sulla redditività annuale. Come già evidenziato nel punto 4, è legittimo (e doveroso) che la stima catastale tenga conto della stagionalità come limite funzionale: non riconoscerla equivale ad attribuire un valore irreale, disancorato dalla reale capacità di produrre reddito.

Il deprezzamento: non una furbizia, ma una necessità tecnica
Come discusso nel punto 5, il deprezzamento rappresenta un criterio tecnico consolidato, che riflette la vetustà impiantistica, i vincoli paesaggistici e le limitazioni oggettive all’uso. Non si tratta di un artificio per ridurre la tassazione, ma dello strumento corretto per rappresentare fedelmente la situazione economica e funzionale delle nostre strutture.

Va inoltre ricordato un aspetto spesso ignorato: ogni Regione italiana disciplina in modo autonomo il settore campeggi, stabilendo limiti precisi alla quantità di case mobili installabili rispetto al numero di piazzole. In molte normative regionali, ad esempio, le case mobili non possono superare il 25% o il 35% del totale. Questo vincolo normativo rende inattuabile, di fatto, uno sviluppo intensivo.
Quindi, non tutte le piazzole – anche se dotate tecnicamente di allacciamenti – sono legalmente convertibili ad area abitativa stabile. Ecco perché applicare un aumento di rendita solo in base alla presenza di infrastrutture, ignorando i limiti autorizzativi, è una forzatura inaccettabile.

In conclusione, stagionalità, deprezzamento e vincoli normativi locali devono essere considerati elementi strutturali nel processo estimativo. Solo così potremo garantire una rendita più equa, legittima e sostenibile per il comparto open air.